ミライノカケラ

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住宅ローン控除の落とし穴。ローン残高の1%控除されない可能性

住宅を購入するときに、営業マンから「住宅ローン控除も受けられるのでお得ですよ」とセールストークを受ける時があります。

年末の住宅ローン残高の1%を税金から控除してもらえる制度はあります。しかし、本当に1%控除されるかは、ローン残高と収入によって変わってきます。

住宅ローン控除は税金の控除なので、納める税金が少なければ税金を控除できないのでローン残高の1%にならない可能性があります。

納めるべき税金 < ローン残高の1%

こうなっている場合は、納めるべき税金の額しか還付されませんので注意が必要です。

詳しく説明していきます。

※私は税理士ではありません。自分で調べてはいますが間違っている可能性もあります。税額等については、超概算の金額になっています。ご注意ください。

 年末ローン残高の1%が所得税から控除される

住宅ローン控除は、まず年末のローン残高の1%が所得税から控除されます。

住宅ローン残高が3,000万円だとすると、30万円の所得税が控除されます。

サラリーマンであれば、所得税は毎月の給料から天引きされているので年末に還付されます。住宅ローンを組んだ1年目は年末に還付されません。確定申告が必要です。

 

2年目以降は確定申告が不要なので、年末調整で所得税が還付されます。

しかし、所得税を30万円も払っている人はどれくらいいるでしょうか。 

扶養家族や生命保険料の控除によっても多少変わりますが、年収500万円~600万円で所得税は20万円まで行きません。

住宅ローン控除が30万円あっても、所得税を15万円しか払っていなかったら15万円しか還付されません。

所得税で還付できなかった分は、住民税から控除される

では、所得税15万円還付されて残った15万円分の控除枠はどこへ行ってしまうのか。

住民税から控除されます。住民税は、前年の所得に応じて6月から1年分を納めるので住宅ローンが始まった次の年の住民税が減額されます。

住民税の控除額は、課税所得額の7%もしくは、13万6500円の安い方が最大となります。

こちらも扶養家族の状況などによって変わりますが、年収500万円~600万円の人は13万6500円が最大となります。

つまり、所得税で還付されなかった15万円のうち、13万6500円は翌年の住民税から控除されます。

しかし、15万円のうち13万6500円しか控除されなければ、残りの1万3500円は控除されないままになります。

控除されない額が残ると1%の住宅ローン控除ではなくなる

年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合、最大で30万円が控除できますが所得税・住民税で控除しきれなかった分があると、1%の控除ではなくなってしまいます。

これは制度上仕方がないことです。それだけ税金を払っていないということなので、少しでも還付・控除されて良かったと思いましょう。

住宅ローン控除を受けている時のふるさと納税は注意が必要

住宅ローン控除を受けている場合で、住民税の控除をしても控除額が残っている場合は「ワンストップ特例制度」を活用しないと自己負担額が多くなります。

 住宅ローン控除の落とし穴のまとめ

住宅ローン控除で最大1%の税金還付を受けられます。しかし、ローン残高・所得金額や扶養家族によって1%の控除を受けられない可能性があります。

住宅ローンを組んだばかりの時は、残高が多く控除額を活かしきれないかもしれませんが、年数が経つと残高減り、収入もあがる(?)ので控除額をフルで活かすことができます。

ただし、住宅ローン控除で還付される税金をあてにしない資金計画が必要になります。資金計画をしっかり立てて住宅を建てましょう。