ミライノカケラ

30代の悩み、お金、家、節約についてのブログ

注文住宅を建てるときは「つなぎ融資」を活用しよう

人生で一番高い買い物と言われる住宅。注文住宅で家を新築する場合は、お金が必要になるタイミングが分かれています。私が注文住宅を建てたときのお金が必要になった流れと、どう「つなぎ融資」を活用したかをご紹介します。

「つなぎ融資」を活用することで、住宅ローンの返済のタイミングを遅らせることや、登記にかかるお金を削減することもできます。

 

1.注文住宅を建てるときのお金が必要なタイミング

1.土地代金

 家を建てようと思うと土地が必要になります。まずはその土地を購入する必要があります。このお金は、もちろん土地を購入した段階で必要になります。

 土地も契約時と引き渡し時の2回に分けてお金を払うことが多いです。

 契約金として通常1割程度を支払い、残金を引き渡し時に支払いをします。契約時にいつ引き渡すかも決めます。

2.建物代金

家を建てるための代金です。ハウスメーカーによって支払いのタイミングや額は違いますが、大まかに「契約金」「上棟金」「完成金」の3回に分かれて支払いをします。

契約金

ハウスメーカーと契約するときに支払う代金です。50万円~100万円が相場です。

上棟金

上棟金は、家の屋根ができた段階で支払います。建物代金の5割~2/3程度が相場です。この中には、契約金も含まれています。ハウスメーカーによっては、不要で完成金と合わせて支払うところもあります。中間金と呼んでいるメーカーもあります。

完成金

文字どおり家が完成したときに残金を支払います。家を建てている途中で変更した内容もここで清算します。このお金を支払って初めて自分の家となります。

2.お金をどうやって支払うか

潤沢な資金があり、住宅ローンを組まなくても支払いができるかたいいですが、多くの方は住宅ローンを組みます。

ただし、住宅ローンは建てた家と土地を担保にしてお金を貸してもらうので家が建っていないタイミングで支払うお金は住宅ローンを組むのが難しいです。そのときに活用するのが「つなぎ融資」です。

必要なタイミングで融資をしてもらい、住宅が完成して住宅ローンが組むときまで資金をつないでもらうので「つなぎ融資」といいます。住宅ローンを組む時に「つなぎ融資」を返済して全額住宅ローンを組むことになります。

つなぎ融資イメージ

 

3.つなぎ融資の金利・手数料

 つなぎ融資を行う場合は、住宅ローンとは別に金利と手数料を支払う必要があります。金利は、住宅ローンよりも高めに設定されています。私の場合は、手数料なしで年1.5%の融資をしてもらいました。(2018年時)

銀行によっては、金利が年2~3%、手数料が10万円程度のところが多いです。ただし、ネット等で調べての金利なので直接金融機関と交渉すればもっと良い条件で借りることも可能です。

私の場合は、土地代金でつなぎ融資をお願いし、上棟金時にも融資をお願いしました。つなぎ融資で約14万円の利息がかかりました。

  借入金額 借入期間 利息
土地購入時 1,000万円 8カ月 10万円
上棟金 1,500万円 2カ月 3.75万円

 私の場合は土地購入から建築開始までが少し時間があいてしまったので、土地購入時の借入期間が長くなってしまっていますが建築開始時に土地を購入できれば半分の期間で済みます。

提携金融機関を使って融資してもらう

ハウスメーカーには、提携している金融機関がいくつかあります。つなぎ融資についても、提携している金融機関からだと手数料や金利が安くなる可能性があります。

私も提携している金融機関で借りたので手数料なしで借りることができました。

 検討しているハウスメーカーで提携の金融機関を教えてもらい確認してください。

4.「つなぎ融資」のメリットは2つ

住宅ローンの支払いが家に住んでからになる

 つなぎ融資のメリットのひとつは、家に住んでから住宅ローン支払いを開始することができます。

もし、「つなぎ融資」がなければ、土地代金で借り入れした場合、土地だけを先に担保にいれてローンを組まなければいけません。土地購入時からローンが始まってしまいます。家が建って引越すまでの間賃貸住宅に住んでいる方が多いでしょう。その間は、アパートなどの賃貸料とローンを2重で支払わなければなりません。どのくらいの期間になるかは人それぞれですが、賃貸料とローンを2重で払うのは短期間とはいえ家計が厳しくなります。

・不動産登記手数料と登録免許税も安くなる

もうひとつのメリットは、不動産登記手数料(以下:登記手数料)と登録免許税を安くできます。登記手数料は、登記を司法書士に行ってもらうための手数料です。登記は、本人か司法書士しかできないので、通常は司法書士に依頼して行ってもらいます。登録免許税は、その登記をするときに払わなければいけない税金です。

登記とは、

不動産登記とは,国民の大切な財産である不動産(土地や建物)の一つ一つについて,どこにあって,どれくらいの広さがあって,どなたが持っているのかといった情報を,法務局の職員(登記官)が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。
 この登記をすることによって,不動産に関する情報が公示されることから,国民の権利の保全が図られ,また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。法務局ホームページより

 

登録免許税とは、

売買,相続などによる所有権の移転の登記,所有権の保存の登記,抵当権の設定
の登記,根抵当権の設定の登記などの申請をする場合は,法律(登録免許税法等)
で定められた額の税金のことです。法務局情報番号1312より

 

注文住宅を建築する方の多くが、土地を購入してその土地に新しく住宅を建てます。土地を購入するときに、自己資金だけで土地が購入できる場合と自己資金だけでは足りず銀行から借り入れる必要がある場合で住宅ローンを組むタイミングが違ってくる可能性があります。

なぜ登記手数料と登録免許税が安くなるのか

もしつなぎ融資がなければ、土地を担保にローンを借りる必要があると言いました。担保にすることを、「抵当権の設定」と言います。この「抵当権の設定」も、登記する必要があり登記するときに、司法書士依頼すると手数料がかかり、登録免許税も払わなければいけません。

「つなぐ融資」をすることで土地と建物同時で登記の依頼ができるので、司法書士に登記を依頼する回数が1回減るので、手数料を安くできます。

また登録免許税も、減税を受けれます。通常の「抵当権の設定」には、借入れた金額の0.4%の登録免許税がかかります。1,000万円借入れたら、4万円です。しかし、住宅を建てた場合の特例があり、2019年現在は、0.1%の登録免許税に減税されています。1,000万円借入れたら1万円になります。3万円も税金を減らすことができます。

 

「つなぎ融資」活用のまとめ

 注文住宅を建てる場合は、お金が必要なタイミングが住宅ローンを組むタイミングと違ってくるので、「つなぎ融資」を活用して住宅を建てるまでの資金繰りを円滑にしましょう。

「つなぎ融資」を活用することで、登記手数料や登録免許税を安くしてその分を住宅に充てれるといいですね。

自分で調べることも大切ですが、ハウスメーカーや金融機関に聞いて提携の情報や手数料なども安くできないか交渉しましょう。